En inglés: DownREIT
DEFINICIÓN de’DownREIT’
Una empresa conjunta entre un propietario de bienes raíces y un fideicomiso de inversión de bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) que ayuda al propietario de bienes raíces a diferir el impuesto a las ganancias de capital en la venta de bienes raíces apreciados. Los propietarios de bienes raíces que contribuyen con propiedades a DownREIT reciben unidades operativas en una sociedad. A diferencia de UPREITs – que no poseen bienes raíces y actúan básicamente como un paraguas para un número de entidades de negocios que poseen bienes raíces – un DownREIT posee bienes raíces, algunos directamente y otros a través de sociedades limitadas con aquellos que han contribuido a la propiedad.
DESGLOSE ‘DownREIT’
El DownREIT es menos utilizado que el UPREIT porque es más complicado y puede no tener las mismas ventajas fiscales que un UPREIT. La contribución de una propiedad a DownREIT es una transacción compleja que requiere una orientación profesional en materia de impuestos e inversiones. Si la transacción no está estructurada con extremo cuidado, el IRS puede considerar la transferencia de propiedad al DownREIT a cambio de unidades operativas como una transacción imponible bajo reglas de venta disfrazada o anti-abuso. Por lo tanto, un UPREIT puede ser la opción más lógica para un propietario cuya preocupación principal es diferir el pasivo del impuesto sobre la renta.
Sin embargo, un DownREIT puede ser una opción lógica si el dueño de la propiedad piensa que sus bienes raíces apreciarán más que las otras propiedades del REIT, porque él retiene un mayor interés en su propiedad contribuida con un DownREIT que con un UPREIT. Dicho esto, dado que la estructura de propiedad de un DownREIT es más compleja, la conversión de unidades operativas a efectivo requiere cálculos más complejos. Asimismo, los UPREITs y los DownREITs se comportan de forma diferente como inversiones, ya que están estructurados de forma diferente. Con un DownREIT, la asociación entre el REIT y el inversor puede tener un rendimiento diferente al del REIT en su conjunto. Los DownREITs son similares a los UPREITs, sin embargo, en su valor como una herramienta de planificación patrimonial. Ambos incrementan la base de las unidades operativas a la muerte del propietario, permitiendo una transferencia libre de impuestos de bienes raíces apreciados a los herederos. Los herederos pueden entonces convertir las unidades operativas en acciones REIT o efectivo sin pagar impuestos.