En inglés: UPREIT
Qué es un’UPREIT’
UPREIT es la abreviatura de «umbrella partnership real estate investment trust», un UPREIT es una alternativa a un intercambio similar a la sección 1031 como una forma de diferir o evitar completamente la obligación de pagar impuestos sobre las ganancias de capital cuando un individuo o compañía quiere vender bienes raíces apreciados. En lugar de vender la propiedad, el propietario la aporta a una UPREIT a cambio de valores denominados «unidades de sociedades operativas» o «unidades de sociedades en comandita». Las unidades de sociedad valen la misma cantidad que la propiedad aportada. A diferencia de la venta de la propiedad, esta transacción no crea un evento imponible. Los UPREIT se hicieron populares en la década de los 90. La mayoría de los grandes REITs son UPREITs.
DESGLOSE ‘UPREIT’
Al contribuir con bienes raíces a UPREIT, el propietario también recibe una opción de venta que le permite convertir sus unidades de sociedad en acciones de REIT o dinero en efectivo después de un mínimo de un año. Tal conversión por parte del contribuyente podría crear un hecho imponible. Sin embargo, los herederos del propietario, incluyendo un cónyuge, pueden desear usar la opción de venta después de la muerte del propietario. Debido a que la base de las unidades de la sociedad se eleva al valor actual de mercado cuando el propietario fallece, los herederos del propietario pueden convertir las unidades de la sociedad en acciones REIT o dinero en efectivo sin tener que pagar impuestos sobre las ganancias de capital.
Los UPREITs permiten a los propietarios transferir propiedades apreciadas a sus herederos libres de impuestos, haciendo de UPREITs una herramienta valiosa para la planificación patrimonial. Las unidades de asociación de UPREIT son también una fuente más líquida de capital que los bienes raíces para pagar los impuestos sobre la propiedad a la muerte del propietario.
Los UPREITs tienen un par de advertencias:
1. Si el UPREIT se liquida durante la vida del contribuyente, este evento sería imponible. Un acuerdo de detención o bloqueo puede eliminar o minimizar este riesgo.
2. El número de unidades de asociación que recibe el contribuyente depende del valor de mercado actual de esas unidades. Contribuyendo la propiedad a un UPREIT en un momento en que sus acciones están sobrevaluadas puede ser un mal negocio si esas acciones más tarde disminuyen en valor. Contribuyendo cuando las acciones están por debajo del precio, sin embargo, puede hacer que la transacción sea aún más valiosa a largo plazo a medida que las unidades de la sociedad ganan valor.
Posibles beneficios de UPREIT
UPREITs puede diversificar su cartera. Un inversionista ya no es dueño de una propiedad inmobiliaria. Contribuir a un UPREIT da al propietario una nueva participación en toda una cartera de propiedades inmobiliarias y el flujo de ingresos de esa cartera.
Los UPREIT también pueden proporcionar liquidez y flexibilidad. La propiedad inmobiliaria es un activo no líquido. Las unidades operativas de la sociedad pueden ser convertidas en acciones tradicionales de REIT – que pueden ser vendidas o convertidas en efectivo. (Como se ha indicado anteriormente, estas operaciones podrían dar lugar a un pasivo fiscal).